Weit verbreitet ist die Denkweise, dass Immobilienkredite Schulden darstellen und dass sie so schnell wie möglich getilgt werden müssen.
Was sind wirkliche schlechte Schulden?
Schulden hat man z.B. wenn man Konsumkredite aufgenommen hat. So lange wie man diese noch einigermaßen locker bezahlen kann sind es eigentlich auch noch keine Schulden, sie können es aber werden...
Schulden sind im eigentlichen Sinne also nur Kredite, die man aufgenommen hat weil man über seine Verhältnisse lebt.
Schulden hat man auch (oder kann sie bekommen), wenn man etwas auf Kreditbasis gekauft hat, das entweder überteuert war oder plötzlich - oder auch schleichend an Wert verliert. Problematisch wird es in der Regel aber erst dann, wenn der Wert des Gekauften schneller sinkt als die Höhe des Rest-Kredites.
Schulden entstehen auch durch Kreditblasen...
In den USA platzte die Immobilienkreditblase 2008 deshalb, weil die Häuser nur kurzfristig finanziert waren (1-Jahres-Zinsbindung) bei einem sinkenden Zinsniveau. Die ursprünglichen Kaufkredite wurden aufgestockt von den Banken. "Drücker-Kolonnen" gingen von Haus zu Haus und redeten den Leuten ein sie könnten sich jetzt viel höhere Kredite leisten, weil die Immobilien angeblich an Wert gewonnen hatten. Durch den gesunkenen Zins war die monatliche Belastung auch kaum höher. Die Immobilienbesitzer hatten auf einmal Geld zur Verfügung, das sie auch schnell wieder ausgaben - allerdings für schöne Autos und sonstigen Konsum. Die Blase kam zum platzen, weil sich zum einen die Kreditzinsen wieder erhöht hatten - bei einem Anstieg von 2% auf 4% ist das eine Verdopplung der monatlichen Rate. Viele konnten sich diese Raten nicht mehr leisten und wollten oder mussten Ihre Häuser verkaufen. Dabei merkte man, dass es für die vielen angebotenen Häuser gar nicht so viele Käufer gab. Zu hohes Angebot - zu wenig Nachfrage - die Immobilienpreise begannen dramatisch abzustürzen. Viele Leute verloren ihre Häuser an die Banken - Banken verkauften die faulen Kredite in undurchsichtigen Paketen, die als Schnäppchen angeboten wurden - viele Banken - auch europäische, auch deutsche und sogar durch Steuern finanzierte deutsche Landesbanken witterten das große Geschäft und kaufen diese Pakete mit diesen vielen faulen Krediten - den Rest kennen wir - der Steuerzahler musste dafür herhalten - das wirkt bis heute noch nach...
Wie groß ist die Gefahr, dass in Deutschland eine Immobilienblase entsteht?
Oft wird auch in Deutschland von der Gefahr einer drohenden Immobilienblase gesprochen. Diese Befürchtungen haben nichts mit den oben geschilderten Dingen zu tun. Wir haben und werden auch noch eine ganze Weile eine höhere Nachfrage nach Immobilien haben - ich spreche dabei von Berlin, Potsdam und dem Umland und von anderen Metropolen und Mittelzentren. Die Situation auf dem "flachen Land" ist da etwas anders, aber da sind inzwischen die Preise auch dermaßen niedrig, dass auch da nicht von einer Blase gesprochen werden kann.
Da jedoch in Deutschland die Immobilienfinanzierung eine ganz andere ist wie in den USA oder auch anderen Ländern (z.B. Spanien), sind wir meilenweit weg von einer Immobilienkrise oder gar Blase.
Die Banken ermitteln immer noch einen reellen Beleihungswert - trotz gestiegener Immobilienpreise. Möchte jemand eine Immobilie auf Kredit kaufen, und diese Immobilie erscheint der Bank zu teuer, dann muss entweder mehr Eigenkapital eingebracht werden oder man bekommt den Kredit nicht. Bei guter Bonität wird ein höherer Zinssatz kalkuliert - das überlegt man sich dann schon, ob das unbedingt sein muss- oder ob man sich das noch leisten kann.
Da 99% der Immobilien in Deutschland langfristig finanziert sind - darüber hinaus viele Finanzierungen noch zusätzlich abgesichert werden, sind selbst plötzliche Zinssteigerungen - zumindest für die abgesicherten Immobilien - kein Problem. Die Banken haben bei Ihren Bonitätsüberprüfungen bereits gegen gecheckt, ob die Immobilie auch bei einer Zinssteigerung nach der Zinsbindung noch finanzierbar ist - sonst gibt es keinen Kredit. Es wird auch bis über das Rentenalter hinaus gerechnet. Zeitweise war es so: Wer die Immobilie nicht bis zu einem bestimmten Alter abzahlen kann, der bekommt nur sehr schwer einen Kredit. Inzwischen wurde das aber wieder etwas gelockert und der Realität angepasst - wenn die Restschuld und die daraus resultierende monatliche Rate nicht mehr so hoch ist, dann ist auch im Alter ein Kredit machbar. Wird also eine Immobilie in Deutschland von den Kreditgebern finanziert, dann ist das mit hoher Wahrscheinlichkeit recht solide - Ausnahmen bestätigen die Regel.
Warum sind Immobilienkredite meist keine schlechten Schulden?
In der Tat kann man behaupten, dass Kredite zum Kauf einer Immobilie kaum schlechte Schulden darstellen - egal, ob die Immobilie selbst genutzt wird oder vermietet wird. Der Hauptgrund ist, dass bei einer Immobilie ein ganz reeller Wert dahinter steht - genau genommen sind es zwei Werte.
Das ist einmal der eigentliche Sachwert der Immobilie + der Wohnwert.
Beim Eigennutzer nutzt man den Wohnwert selbst (man zahlt keine Miete mehr). Bei der vermieteten Immobilie lässt man sich den Wohnwert bezahlen, indem man vom Mieter die Miete verlangt. Schon daran sieht man, dass eine finanzierte Immobilie kein Schuldobjekt ist, sondern sie wirft noch etwas ab (durch den Wohnwert). Gute Rendite-Immobilien tragen sich fast von allein. Und das entscheidende ist: Man hat sofort mit dem Kauf einen großen Wert - dem entsprechend viel wirft dieser Wert auch ab - finanziert sich zum größten Teil damit selbst. Das ist das Geheimnis vermögender Menschen. Die zahlen selbst nur so viel wie nötig - den Rest lassen Sie durch ihre Investition bezahlen (z.B. eine Immobilie). Vermögende Leute kommen gar nicht auf den Gedanken, dass sie Schulden hätten. Sie kämen auch nicht auf den Gedanken, durch Sondertilgungen die Immobilie schneller zu entschulden. Lieber würden sie sich von dem Geld, das sie übrig haben eine weitere Immobilie kaufen.
Eine selbst genutzte Wohnung sollte in den meisten Fällen bis zum Renteneintritt abbezahlt sein, vor allem, wenn es die einzige Immobilie ist, die man besitzt. Aber es ist durchaus auch möglich, dass man im Alter noch eine Restschuld abzahlen muss, z.B. weil die Immobilie relativ spät gekauft wurde. Solange die monatliche Rate auch im Rentenalter bezahlbar ist, stellt auch das kein Problem dar.
Man sollte sich nicht übernehmen!
Eine Hauptgefahr beim Kauf einer Immobilie auf Kreditbasis ist, dass man sich übernimmt - ein zu großes Objekt kauft oder baut oder in einer Lage angesiedelt ist, die man sich schlicht auf Dauer nicht leisten kann. Es sollte immer so kalkuliert werden, dass die monatliche Rate (incl. Nebenkosten) etwa dem entspricht, was man auch bereit wäre an Miete zu zahlen. Wenn man vorher gespart hat (z.B. für das Eigenkapital), dann kann man diese "ehemalige" Rate auch teilweise mit rein rechnen, wenn man noch etwas übrig lässt z.B. für Rücklagen und Reparaturen.
Auf sich ändernde Lebensumstände sollte man vorbereitet sein!
Aber aufpassen muss man natürlich trotzdem - die Lebensumstände können sich ändern, egal ob beruflich, gesundheitlich oder privat. Ob man nun Kredite hat oder nicht - es können immer unvorhergesehene Dinge passieren. Deswegen ist es wichtig immer noch ein paar Reserven zu besitzen, auf die man im Erstfall zurückgreifen kann.
Die häufigsten Knackpunkte und Unsicherheiten sind Trennungen, beruflicher Abstieg oder gesundheitliche Probleme. Letzteres kann man weitestgehend absichern.
Generell können diese Probleme auch sonst passieren - auch ohne eigene Immobilie und auch dann muss man reagieren und sich ggf. verändern. Deswegen ist es wichtig, dass die Immobilie immer einen größeren Marktwert besitzt, als die Restschulden der Kredite. Sollte z.B. einer allein die Immobilie nicht halten können, dann sollte als letzter Weg immer gewährleistet sein, dass man die Immobilie in Ruhe verkaufen kann. In Berlin, Potsdam und in der Nähe des "Speckgürtels" dürfte das momentan kaum ein Problem sein. Je weiter man in die dünn besiedelten Gegenden kommt könnte das zum Problem werden. Wenn man es schafft ohne Schulden und möglichst noch mit einem mehr oder weniger großen Guthaben aus der Immobilie herauskommt, dann hat man nicht viel falsch gemacht. Wenn Sie für das gleiche Geld "nur" Miete gezahlt hätten und Sie müssten sich etwas kleineres suchen, dann wäre die ganze Miete weg. Natürlich muss man noch gegenrechnen, was man vorher mit eingebracht hat - je länger man jedoch in der Immobilie gewohnt und dafür Raten gezahlt hat, um so besser sollte diese Bilanz aussehen.
Ein Hauskonto ist angebracht!
Immobilienbesitzer sollten für jede Immobilie ein eigenes Hauskonto führen und dort eine gewisse Liquidität für notwendige Reparaturen - und bei vermieteten Immobilie auch für einen möglichen Mietausfall vorhalten - dann ist man auf der sicheren Seite. Bei Eigentumswohnungsbesitz in einer Eigentümer-Gemeinschaft ist das mit dem Reparaturaufwand für das Gemeineigentum weitestgehend schon geregelt, indem man regelmäßig auf das gemeinsame Hauskonto einzahlt. Nur wenn da immer nur geknausert wurde (die Eigentümergemeinschaft zahlt zu wenig ein auf das Hauskonto), kann es bei größeren unvorhergesehenen Reparaturen zu vereinzelten Nachzahlungen kommen.
Nicht zuletzt sollten die wichtigsten Risiken abgesichert werden sowohl persönlich als auch rund um die Immobilie - dazu kann ich Ihnen ein klärendes Beratungsgespräch anbieten!
Nutzen Sie die kostenlose Wohneigentumsberatung!
Wer sich nicht sicher ist, ob der Immobilienbesitz das Richtige für ihn ist, dem biete ich eine kostenlose Wohneigentumsberatung an. Das gilt sowohl für selbst genutzte Immobilie als auch für vermietete Immobilien. Nutzen Sie dieses kostenlose Angebot - danach wissen Sie, was möglich ist und was nicht.