Neubau ist besser als Kauf?

Das kann man so behaupten, wenn man den Beleihungswert und die Nebenkosten betrachtet, die mit dem Kauf einer Immobilie verbunden sind.

Zunächst einmal eine Erklärung - was versteht man unter dem Beleihungswert einer Immobilie? Dieser Wert ist beim Kauf einer Immobilie meist der Kaufpreis einer Immobilie - ohne Nebenkosten - weil die Nebenkosten keinen eigentlichen Immobilienwert darstellen.

Beispiel:

Sie kaufen eine Immobilie im Wert von 350.000 €.

• Hinzu kommen Maklercourtage 7,14%,
• Grunderwerbsteuer 6,5% (im Land Brandenburg)
• und ca. 2,0% Notar- und Grundbuchkosten jeweils berechnet auf den Kaufpreis.

Das sind zusammen 15,64% oder 54.740 €.

Das bedeutet der Kauf einer bestehenden Immobilie (Haus oder ETW) kostet unter diesen Voraussetzungen im Land Brandenburg 404.740 € (in Berlin sind es 0,5% weniger, weil da die Grunderwerbstteuer "nur" bei 6% liegt).

Die Banken bewerten die Immobilie bestenfalls mit dem Kaufpreis - also 350.000 €, denn das ist für die Bank der Marktwert der Immobilie. Es kann sogar sein, dass die Bank bei der Bewertung der Immobilie feststellt, dass die Immobilie zu teuer ist und nimmt noch einen Abschlag vor - z.B. 10% - dann ist die Immobilie für die Bank nur 315.000 € wert - obwohl sie 350.000 € kostet. Diese 315.000 € sind für die Bank z.B. der Beleihungswert. Wenn Sie in diesem Fall eine Finanzierung möchten in Höhe von 315.000 € - dann ist das für die Bank eine 100%-Finanzierung.

• Das bedeutet, Sie bekommen Zinskonditionen, die nicht gerade die besten sind, denn die Banken finanzieren nicht all zu gern die ganzen 100% des Kaufpreises bzw. des Wertes der Immobilie.
• Die Banken sehen es am liebsten, dass der Käufer nicht nur die Nebenkosten (und ggf. die 35.000 € zu hohen Kaufpreis) selbst bezahlen, sondern möglichst 5%, 10% oder besser noch 20% und mehr vom Kaufpreis bzw, ermittelten Beleihungswert bezahlen.
• Das wird dann auch mit einem besseren Zins von 0,3%, 0,5%, 0,8% und mehr "belohnt",

Warum ist das so?

• Je höher die Beteiligung des Käufers am Kaufpreis ist, um so geringer ist das Verlustrisiko, falls es doch zu einer Zwangsversteigerung kommt - Banken sind durch verschiedene Verordnungen sogar dazu verpflichtet, sehr vorsichtig zu kalkulieren.
• Auch die Refinanzierung ist für die Bank wesentlich lukrativer - das kann sie an ihre Kunden z.T. weitergeben und damit um so bessere Zinsen anbieten, je höher die die Eigenbeteiligung des Käufers ist. 

Soweit so gut - oder auch schlecht!

Tatsache ist, dass viele junge und auch ältere Leute, die über den Kauf einer Immobilie nachdenken, nicht eben mal knapp 16% des Kaufpreises auf dem Konto haben, um wenigstens die Nebenkosten zu bezahlen - geschweige denn auch noch Teile des Kaufpreises, Vor allem gibt es Probleme bei überteuerten Objekten - verhandeln ist meist zwecklos - dafür gibt es einfach zu viele Interessenten. Und einer der Interessenten ist meist immer dabei, der auch den überhöhten Kaufpreis bezahlen kann....

 

Wie sieht es beim Neubau aus?

Es gibt ja noch eine andere Möglichkeit zu einer eigenen Immobilie zu kommen (vorausgesetzt man findet in der gewünschten Lage ein bezahlbares Grundstück). Das wäre der Neubau einer Immobilie.

Wo sind da die Unterschiede zum Kauf?

• Die Finanzierungsnebenkosten sind beim Neubau geringer, da diese nur auf den Grundstückspreis berechnet werden. Bei einem Kauf oder Bau mit Bauträger müssen die Nebenkosten auf die gesamte Kaufsumme (Grundstück + Gebäude bzw. Wohnung) gezahlt werden.  Das macht schon einen gehörigen Unterschied aus!
• Außerdem kann man beim Neubau Eigenleistungen einbringen (die sogenannte Muskelhypothek)

Aber Achtung - das gilt nicht für den Fall, wenn die Hausbaufirma selbst oder eine mit ihr verbundene Person oder Gesellschaft Ihnen auch das Grundstück besorgt. Dann ist das eine Bauträgermaßnahme. D.h. die Nebenkosten werden auf die gesamte Summe (Grundstückskaufpreis und Neubaupreis des Hauses) berechnet.

Da gilt es genau hinzuschauen, denn wenn das von den Behörden erst im Nachinein festgestellt wird (und die schauen ganz genau hin), dann kann es zu einer saftigen Nachberechnung kommen - das verkraften die wenigsten...

 

Handelt es sich allerdings um einen "echten" Naubau, kann man es sich leisten nicht so viel Eigenkapital einzubringen, um die gleichen Kredit-Konditionen zu bekommen, wie beim Kauf einer Immobilie.

Um das zu verdeutlichen ein ausführliches Zahlenbeispiel, das dies recht deutlich macht bei der Betrachtung verschiedener Szenarien:

• Hauskauf

geplanter Hauskauf über              350.000 €   (Bank erkennt den Kaufpreis als Beleihungswert an!)

Notar- und Grundbuchkosten:         7.000 €

Makler                                                 24.990 €

Grunderwebsteuer Brandenburg  22.750 €            Summe Nebenkosten: 54.740 €

Gesamtkosten:                              404.740 €

Um einen vernünftigen Zinssatz zu bekommen sollten die Nebenkosten und mindestens 5% des Kaufpreises (17.500 €) aus Eigenkapital gezahlt werden, so dass der Beleihungsauslauf bei 95% liegt. Es müssten also insgesamt 72.240 € eigene Mittel mitgebracht werden. Die Kreditsumme läge dann bei 332.500 €.

 

Im Gegensatz dazu ein geplanter

• Neubau eines EFH

Grundstückskauf                               100.000 €

Notar- und Grundbuchkosten             2.000 €

Makler                                                      7.140 €

Grunderwerbsteuer Barandenburg    6.500 €         Summe Nebenkosten: 15.640 €

Neubaukosten                                    209.360 €        davon 15.000 € Eigenlaistungen

Baunebenkosten                                  25.000 €

Gesamtkosten:                                 349.000 €

Um den gleichen Zinssatz zu bekommen, wie beim obigen Hauskauf müssen zu den Nebenkosten noch zusätzlich 660 € Eigenkapital mit eingebracht werden, also insgesamt "nur" 16.300 € eigenes Geld, da die Eigenleistungen auch noch mit anerkannt werden. Die monatliche Rate liegt auch niedriger, da die Kreditsumme geringer ist wie beim Kauf - sie beträgt 317.700 € bei gleichem Zins und ebenfalls mit einem Beleihungsauslauf von 95%.

 

Damit ist der Neubau oft besser zu finanzieren, als der Kauf einer fertigen immobilie! Außerdem wird damit das Mietkaufkonzept - eine in niedrigen Zinsphasen sehr interessante Finanzierungsform,gerade beim Neubau sehr interessant.

Wem das jetzt alles zu kompliziert und zu mathematisch ist - kein Problem. Mit meinem Berechnungsprogramm kann ich Ihnen das ganz genau zeigen und erklären und zwar so, dass JEDER es versteht, auch wenn man mit Zahlen nicht so viel am Hut hat.

 

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Man kann es aber auch noch weiter treiben mit den Berechnungen (für die Zahlenmenschen):

Selbst wenn der Grundstückspreis und der Hauspreis höher sein sollten, ist der benötigte Eigenkapitaleinsatz immer noch geringer:

Grundstückskauf:                               120.000 €

Notar- und Grundbuchkosten              2.400 €

Makler                                                       8.568 €

Grunderwerbsteuer Brandenburg       7.800 €         Summe Nebenkosten: 18.768 €

Neubaukosten                                     220.232 €         davon 15.000 € Eigenleistungen

Baunebenkosten                                   27.000 €

Gesamtkosten:                                  386.000 €

Um den gleichen Zinssatz zu bekommen, wie beim Hauskauf müssen zu den Nebenkosten noch zusätzlich 3.432 € an Eigenkapital eingebracht werden, also insgesamt "nur" 22.200 € eigenes Geld, da die Eigenleistungen auch mit anerkannt werden. Die monatliche Rate ist etwas höher, als sie beim Kauf der oben kalkulierten Immobilie wäre, da die Kreditsumme um 16.300 € höher ist, sie beträgt 348.800 € bei gleichem Zins (wieder 95% Beleihungsauslauf).

Stehen die 16.300 € Eigenkapital zusätzlich zur Verfügung (also insgesamt 38.500 €), dann haben wir die gleiche Kreditsumme, wie beim obigen Beispiel des Kaufs - also 332.500. €. Damit liegt der Beleihungsauslauf beim Neubau unter Berücksichtigung der Eigenleistung bei 90,54 %.

 

Stockt man das Eigenkapital um weitere 2.000 € auf auf insgesamt 40.500 €, dann kann der Beleihungsauslauf auf 90% gesenkt werden, dann wird sich auf alle Fälle der Zinssatz der gesamten Finanzierung nicht unerheblich verbessern. Die Kreditsumme beträgt dann noch 330.500 €.

 

Steckt man in die Finanzierung des Neubaus genau so viel Eigenkapital, wie beim Kauf oben also insgesamt 72.200 € bzw. weitere 31.700 € mehr, dann verringert sich die Kreditsumme auf 298.800 €. Damit kann schon per sè eine Verringerung der monatlichen Rate erreicht werden. Dabei erreicht man einen Beleihungsauslauf von  81,36%, womit sich eine nicht unerhebliche weitere Verbesserung des Zinssatzes erreichen lässt. Damit wird so eine Finanzierung schon wesentlich entspannter.

Bei diesem Bauspiel sehen Sie wie wichtig die Beaachtung der Beleihungsausläufe ist - ggf. kann man mitunter auch noch die 80% erreichen, wenn das Geld da ist, was wiederum bessere Zinsmöglichkeiten bietet.

Auf der anderen Seite ist es für einige künftige Immobilieneigentümer oftmals besser, es z.B. bei 85% Beleihungsauslauf zu belassen,  also eine Kreditsumme von ca. 313.000 € aufzunehmen, so dass noch gut 14.200 € Reserve und Rücklagen bleiben...

 

Jetzt würden Sie gern wissen, was denn da monatlich auf Sie zukommen würde. Das kann man leider nicht wie aus der Pistole geschossen sagen, weil das schlichtweg von zu vielen Größen abhängt - und jede Größe hat dabei seinen eigenden Einfluss auf die monatliche Raten. Dabei handelt es sich um:

• die Gesamtsumme, die finanziert werden muss, wobei es dabei schon große Unterschiede gibt, ob ein Makler mitfinanziert werden muss oder nicht bzw. ob die Immobilie preiswert ist oder zu teuer (dann kann es Abschläge beim Beleihungsauslauf geben (siehe oben), was sich wiederum auf den Zins auswirkt).
• das eingesetzte Eigenkapital (bei Neubau auch die von der Bank anerkannten Eigenleistungen)
• Eigenkapital und Eigenleistungen beeinflussen wieder den Beleihungsauslauf, d.h. das Verhältnis von Kreditsumme zum anerkannten Wert der Immobilie
• die  Laufzeit, bis wann die Immobilie abgezahlt sein kann
• die monatliche Belastung, die man sich tatsächlich leisten kann.

Es gibt also keine satische 0815-Lösung, die Ergebnisse sind so individuell, wie jedes einzelne Leben und den finanziellen Verhältnissen, die jeder Einzelne mitbringt. Es lohnt sich also, alles mal durchzurechnen und dann die beste und passendste Variante für Sie zu finden - wobei jeder, wie gesagt,  da für sich seine eigene Prioritäten hat. Gern helfe ich Ihnen, mit den nötigen Berechnungen genau das Konzept zu finden, das für Sie passt.

Bei den zur Zeit niedrigen Zinsen lohnt es sich auch, einmal über eine Mietkauf-Variante nachzudenken, neben den "normalen" Finanzierungsmöglichkeiten. Das kann gerade beim Neubau eine sehr interessante Möglichkeit sien - gerade bei jungen leuten mit relativ kleiner Eigenkapitaldecke. Ganz ohne Eigenkapital wird es aber auch da meist nicht gehen. Die Nebenkosten sollten schon finanzierbar sein!

Sie bekommen auf jeden Fell genügend Infornationen und Erläuterungen (Vor- und Nachteile) von mir zu allen Finanzierungsvarianten, so dass Sie frei entscheiden können, was das Beste für Sie ist!

 

Kommen Sie also auf mich zu - melden Sie sich einfach unter 0152 - 53 110 990 oder vereinbaren Sie einen Beratungstermin mit mir, indem Sie hier auf den folgenden Button klicken. Dann können wir schon viele Dinge im Vorfeld abklären, auch wenn - oder gerade dann, wenn Sie noch kein passendes Objekt haben. Aber Sie wissen dann schon, wonach Sie suchen können...