Mietkauf - statt Miete!

Viele, die sich mit einem Immobilienkauf befassen haben schlichtweg Angst, dass sie sich damit finanziell übernehmen. Die Erfahrung aus vielen Gesprächen zeigt:

1. Es soll möglichst wenig Eigenkapital eingesetzt werden (viele haben auch nicht viel Eigenkapital) bzw. das vorhandene Eigenkapital soll so wenig wie möglich aufgebraucht werden - damit nicht alle Reserven weg sind.
   
2. Es soll möglichst immer die gleiche bezahlbare monatliche Rate gezahlt werden (wie eine Miete, die aber nicht steigt) bis die Immobilie schließlich nach x Jahren abgezahlt ist.
3. Es besteht die Befürchtung, dass die Zinsen wieder ansteigen und dadurch eine spätere Anschlussfinanzierung nicht mehr finanzierbar ist. Keiner will bei der Finanzierung des eigenen zu Hauses kalt erwischt werden.
   

Genauso wie wir uns solch niedrige Zinsen noch vor ein paar Jahren nicht vorstellen konnten, so fällt es uns jetzt langsam schwer sich wieder vorzustellen, dass die Zinsen wieder auf über 4% +X steigen könnten. Doch der Markt überrascht uns (und auch alle Experten) immer wieder - keiner hat die Glaskugel.

Wenn Sie sich also auch mit diesen Fragen befassen, dann sollten Sie jetzt weiterlesen. Wenn  außerdem folgende Voraussetzungen erfüllt sind, dann kann überlegt werden, inwieweit die Miet-Kauf-Variante für Sie in Frage kommt:

• Etwas Eigenkapital sollte bereits angespart worden sein (z.B. auf Konten, Depots, Bausparverträgen oder sonstigen Sparverträgen) - ansonsten wird es oft zu eng. Wie viel davon benötigt wird, das muss im Einzelfall durchgerechnet werden.                                    Als Faustformel gilt:                                                                                                                                Die Nebenkosten (Notar/ Grundbuch, Makler und Grunderwerbsteuer) + 5% bis 20% vom Kaufpreis wären gut. Ist weniger Eigenkapital vorhanden, dann finden sich oft auch noch Möglichkeiten und Wege, das muss man im Einzelnen prüfen.
• Je länger die Laufzeit sein kann bis zur vollständigen Abzahlung (im Idealfall vor Beginn des Rentenalters), um so erträglicher wird die monatliche Rate. Das ist aber auch in jedem einzelnen Fall sehr unterschiedlich!

Daraus abgeleitet eignet sich diese Art des Mietkaufs für Leute, die Eigenkapital einbringen können und wollen - je jünger desto besser, wobei es da keine Obergrenze gibt, weil immer die persönliche Situation eine große Rolle spielt. Außerdem macht es oft einen Unterschied, ob man bauen oder kaufen möchte. Der Neubau (ohne Bauträger) schneidet meist besser ab - aber dazu gehe ich in einem anderen Blogartikel ein "Neubau besser als Kauf?".

Wenn Sie sich angesprochen fühlen bzw. wissen möchten, ob diese Variante des Miet-Kaufs auch für Sie in Frage kommen könnte, dann sollten Sie einen Termin mit mir für ein persönliches Beratungsgespräch vereinbaren - am besten gleich über meinen Kalender. Klicken Sie dazu einfach hier auf den Button: 

Was genau verbirgt sich nun hinter dieser Variante  des Miet-Kaufs?

Wenn Sie im Internet "Mietkauf" eingeben, dann konnte man in der Vergangenheit verschiedene Modelle finden. Diese verschwanden im Laufe der Zeit auch immer wieder, weil sie einfach nicht richtig funktioniert haben oder einfach unseriös waren. Da der Begriff Mietkauf nicht geschützt ist, kann ihn auch jeder benutzen, wie er möchte.

Zugegeben - das was ich Ihnen im Folgenden erkläre ist eigentlich auch kein richtiger Mietkauf. Aber am Ende werden Sie sehen, dass der Name aber trotzdem passt. Ich würde sagen es ist wie Mietkauf - nur Besser!

Diese Variante des Miet-Kaufs ist auch keine neue Erfindung. Wenn man es genau betrachtet ist jede Finanzierung ein Miet-Kauf. Im Gegensatz zur Kaltmiete bei vermieteten Immobilien (dem Mietzins für die Wohnkosten) zahlt man bei einer Kreditfinanzierung eine monatliche Rate und die hat  2 Komponenten:

• Einmal den Zinsanteil - also den Kostenanteil - diesen kann man gleichsetzen mit der monatlichen Miete - es handelt sich um Kosten, mit denen man das Wohnen bezahlt. Nur dass das Geld nicht an den Vermieter geht, sondern an die Bank. Dieses Geld ist so oder so weg.
• Und zum anderem dem Tilgungsanteil, dieser dient der Vermögensbildung, denn damit kauft man nach und nach die Immobilie, indem man Monat für Monat einen Teil des Kredites abzahlt, bis er vollständig zurückgezahlt ist.
• Zins ist also gleich Miete und Tilgung ist gleich Kauf, so kommt man auf den Miet-Kauf.

Als echten Miet-Kauf würde ich aber nur die Varianten bezeichnen, die über die gesamte Laufzeit eine annähernd gleich monatliche Rate garantieren und das Zinsänderungsrisiko ausschließen, so dass einem künftige Zinssteigerungen nichts mehr anhaben können.

Diese Finanzierungsvarianten wurden schon immer mit angeboten als Finanzierungsvariante mit gleicher monatlicher Rate über die gesamte Laufzeit  (meist mit unterschiedlichen Namen). Diese Finanzierungen wurden so verkauft - auch zu Zeiten, als die Zinsen noch bei 5% und darüber lagen. Bei solchen hohen Zinsen war es aber keine gute Sache für den Kreditnehmer - im Gegenteil - diese Finanzierungsvarianten waren immer sehr viel teurer als eine "normale" Finanzierung mit 15 oder 20 Jahren Zinsbindung. Deswegen wurden solche Finanzierungen von mir und vielen anderen seriösen - meist unabhängigen Finanzberaten - auch nicht angeboten, sondern es konnte nur davon abgeraten werden, Wir haben, wenn jemand so ein Finanzierungsangebot hatte bei unserer Beratung schwarz auf weiß vorgerechnet, dass es einfach zu teuer war. Auch bei Zinsen zwischen 3,5% und 5% passte es für kaum jemanden. Darunter war es schon für einige eine interessante Option.

Richtig interessant wurde diese Miet-Kauf-Variante, seit dem das Zinsniveau unter die 2%-Grenze gerutscht ist. Das hat folgende Ursachen und Vorteile:

• Der Zinsanteil in einer monatlichen Rate ist jetzt fast immer kleiner als der Tilgungsanteil (vorher war es immer umgekehrt).
• Eine direkte Tilgung eines Kredites bei so niedrigen Zinsen hat keine solche großen Zinseinsparungseffekt mehr, wie noch zu Zeiten mit höheren Zinsen.
• Das jetzige Zinniveau kann kaum weiter runter gehen und wenn, dann nur minimal. Viel größer ist die Gefahr, dass die Zinsen innerhalb der nächsten 10 - 15 Jahre wieder ansteigen.
• Also nutzt man statt einer normalen Finanzierung  (mit späterem Zinsrisiko) ein Modell der Zinssicherung. Damit kann man erreichen, dass die monatlichen Raten im Rahmen bleiben - meist sogar gleich bleiben über die gesamte Laufzeit.
• Eine lange Laufzeit über 20 Jahre ist oft auch keine Option, weil dann durch das hohe Zinsniveau natürlich auch die Zinskosten steigen.
• Außerdem werden die Zinszahlungen beim Miet-Kauf kalkulierbar, weil sie nach oben hin durch die Zinssicherung gedeckelt werden. Damit macht man sich vom Markt unabhängig.
• Es gibt noch weitere positive Aspekte, die für die echte "Miet-Kauf" - Variante sprechen. Das erläutere ich Ihnen gern in einem Beratungsgespräch.

Die größten Vorteile sind also

1. Ausschluss des Zinsänderungsrisikos - damit eine sichere Finanzierung
2. gleiche bzw. stabile monatliche Rate
3. und dennoch eine hohe Flexibilität

Damit ist also in der jetzigen Zeit, in der die Zinsen so günstig sind, die Miet-Kauf-Variante  sehr interessant. Lassen Sie sich also beraten und vereinbaren Sie gleich einen kostenlosen Beratungstermin - klicken Sie dazu hier auf den Button:

Weiter oben habe ich geschrieben, dass die Möglichkeiten für die "Mietkauf" - Variante sich meist bei einem Neubau noch verbessern. Lesen Sie dazu meine Ausführungen in einem anderen Blogartikel

"Neubau ist besser als Kauf?"